Kogu kinnisvaraportfelli refinantseerimine!!!

ME SAIME KOGU OMA OLEMASOLEVA KINNISVARAPORTFELLI REFINANTSEERITUD ETTEVÕTTE ALLA! Ainuüksi selle lause välja ütlemine (loe: kirjutamine) on nii äge ja pole veel päris kohale jõudnud. Etteruttavalt saab juba öelda, et kogu protsess võttis meil umbes täpselt 6 kuud aega. Selle 6 kuu sisse mahtus hetki, kus olime juba alla andmas ja arvasime, et ei saagi ühegi pangaga kokkuleppele. Eitavaid vastuseid ja sellega kaasnevat frustratsiooni mahtus selle aja sisse täitsa omajagu. Meeletult palju õppimist kogu protsessi käigus! Aga ütlemata tänulik, et selle ära tegime. Kui tavaliselt on ennast raske kiita, siis siinkohal oleme ka ise päriselt enda üle uhked!

Aga tagasi täitsa algusesse…

Refinantseerimise mõte oli meil peas juba ammu. Teadsime, et see on ainus võimalik viis edasi liikumiseks. Plaan oli sellega tegelema hakata käesoleva aastanumbri sees. Küll aga kohtus Alex oma tuttavaga, kes “juhtumisi” on ka COOP panga juhatuse liige. Long story short, Alex rääkis meie ideest ja vastu saime halduri kontakti, kellega ühendust võtta.

18.10.2022 võttis Alex ühendust halduriga, kellele lähenesime kohe sooviga kohtuda, et üldse aru saada, mida meil refinantseerimiseks on panga silmis vaja ja kuidas see kogu protsess üldse võiks välja näha. Meie ainuke teadmine tol ajal oli see, et ärilaenu protsess on oluliselt nüansirohkem ja keerukam, kui kodulaenu taotlemine. Seega tundus halduriga näost näkku kohtumine miski, millest meile mõlemale tohutult kasu oleks.

Mõeldud-tehtud. 26.10.2022 oli meil COOP pangas kohtumine, kus saime oma portfelli ja ideid tutvustada. Siinkohal tasub ära mainida, et läksime panka väga ettevalmistatult – olime kokku pannud presentatsiooni meie äriplaani, portfelli ülevaate ja lühitutvustusega. Kusjuures, see tasus täiega ära – saime seda sama presentatsiooni kasutada ka teistes pankades ning see vastas juba etteruttavalt ära panga poolt esitatavatele küsimustele, mis tähendas, et edasised küsimuste-vastuste voorud olid tunduvalt kiiremad ja kompaktsemad.

Alates kohtumisest COOP pangaga nägi edasine välja selline, et olime halduriga väga pikas ja sisukas meilivahetuses. Ütleme nii, et esimese hooga meile kohe seda laenu ikka naljalt väljastada ei tahetud. Pidime ikka igas suunas võimlema, et positiivset laenuotsust meie osas üldse kaalutaks. Siinkohal tahaks kiita COOP panga ärikliendi haldurit, kes kogu selle protsessi vältel mõtles kaasa ja pakkus lahendusi. Meie kindel eesmärk oli refinantseerida kõik korterid, mitte mõni üksik objekt, mida meile algselt välja pakuti. Rahavooliselt asjade klappima saamiseks olime valmis oma lisatulu allikaid üle tooma ühisesse ettevõttesse – sisuliselt olime valmis tegema kõike, et seda positiivset laenuotsust saada.

Paralleelselt COOP´ga tegutsemise ajal otsustasime 05.12.2022 teha laenutaotluse ka Citadele panka. Üsna ruttu saime sealt eitava vastuse ning põhjuseks toodi ebastabiilne turuolukord. Üks kindel eitav vastus ja v-ä-g-a pikk protsess COOP pangaga tekitas meis tunde, et meil isegi ei ole mõtet teistesse pankadesse taotlusi tegema minna. Olime mentaliteediga, et paneme kogu energia sellesse, et vähemalt COOP pangast tuleks positiivne vastus.

Selles mõttes me saime ka ise aru, et meie ühisel ettevõttel ei olnud täitunud isegi ühte majandusaastat ja ise olime kinnisvara üüriäris alles väga algajad, aga alla me samuti anda ei tahtnud.

Järjepidevus viib sihile, nii ka seekord! 23.01.2023 saime lõpuks esimese positiivse laenuotsuse COOP pangast turu keskmisest kõrgema intressiga. Ei olnud kahtlustki, et me oleks selle intressimääraga nõus olnud, sest ega meil tegelikkuses midagi muud üle ei jäänudki. Samas andis see esimene positiivne laenuotsus enesekindlust selles osas, et äkki meil ikkagi oleks võimalik positiivne vastus saada ka mujalt…

Nii saigi pöördutud ka BigBank poole. Nende juurde pöördusime kohe küsimusega, et kui nad saaksid meile madalamat intressimäära pakkuda, siis saaksime edasi liikuda ja kui ei saa, siis ei ole üldse mõtet aega raiskama hakata. Vastus oli eitav.

Lisaks pöördusime ka Luminori juurde, kust ilma pikemata jututa saime eitava vastuse. LHV soovis, et ettevõttel oleks ette näidata vähemalt 2 tegutsemisaastat, mida meil ilmselgelt ei olnud. SEB´st on meil jäänud juba kodulaenu taotlemisega mulje, et seal ollakse väga konservatiivsed ning sinna me isegi ei plaaninud taotlust sisse anda. Mis jättis meile veel valikuna Swedbank´i. Jällegi, olime veendunud, et peame leppima eitava vastusega ja ikkagi COOP´ga laenulepingu ära allkirjastama.

Täiesti üllatusena ei saanudki me kohest eitavat vastust Swedbank´st… Koostöö halduriga tundus koheselt sujuvat ja oli lootus, et võime nende silmis täitsa laenukõlbulikud olla!

Kuna COOP laenulepingu allkirjastamine oli endiselt õhus, siis kartsime protsessiga liiga kaua venitada, sest see oli meie ainuke reaalne pakkumine laual. Samas aga tahtsime ära oodata Swedbank´i lõpliku seisukoha.

Ja ootamine tasus täiega ära! 06.02.2023 saimegi Swedbank´st positiivse laenuotsuse märkimisväärselt madalama intressiga! Äge, ära tegime! Enam ei olnud midagi mõelda ja nii saigi 08.02.2023 allkirjastatud laenuleping Swedbank´ga. Kusjuures Swedbank puhul ka kõik muud laenulepingu täiendavad tingimused sobisid meile paremini. Samuti laenulepingu tasu, milleks olime arvestanud julge 4-kohalise arvu, tuli meie üllatuseks oluliselt väiksem! Pärast laenulepingu allkirjastamist oli juba täitsa tore tunne! Kui mingi hetk tundus kõik justkui lootusetu, siis kogu negatiivne mentaliteet oli peast kustunud selleks hetkeks.

Tegelikult oleksime saanud ka kohe veebruaris tehingusse minna. Küll aga on refinantseerimisega kaasnevad kulud üsna kopsakad rahasummad, mis tuleb välja käia (kõikide objektide hindamisaktid, laenulepingu tasu, notarikulud). Üheks suureks täiendavaks kuluallikaks oleks meie puhul olnud olemasoleva laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu, mis oleks jälle olnud ca 2000 eurone lisakulu, mida me kohe üldse ei olnud valmis maksma. Etteteatamistähtaeg panga ees oli 3 kuud, mida me olime valmis ära ootama. Saime ka Swedbank´ga selles osas kokkuleppele. Nii saigi notariaeg paika pandud 24.04.2023 kuupäevale.

Tagantjärele on isegi hea, et see vahepealne 3 kuud seal aega oli. Päris käed rüpes me sellel ajavahemikul ei istunud, vaid aktiivselt planeerisime nii refinantseerimise tehingut ennast, kui valmistasime plaane juba ka edasiseks.

Toon välja mõned olulisemad teemad/mõttekohad, millega sai tegeletud:

  1. Üürilepingute lisad;
  2. Tagatisvarade kindlustuslepingute pakkumised;
  3. Elektrilepingute pakkumised;
  4. Maksustamise küsimused – üks suur teema, millega tasub end kurssi viia on maksud! Selleks sai mitmel korral suheldud nii Maksu- ja Tolliametiga kui ka maksuspetsialistidega erasektorist, et kuidas oleks meil kõige mõistlikum antud tehingut teha selliselt, et kõik oleks juriidiliselt korrektne. Siinkohal tasub arvesse võtta ka asjaolu, et ettevõtte raamatupidamist teeme tänaseni täitsa ise!
  5. Kogu dokumentatsiooni ettevalmistus selliseks, et saaksime toimetama asuda ühise varahaldusettevõtte alt.
  6. Ja saladuskatte all saab öelda, et tegelikult planeerisime juba ka järgmisi oste 🙂

Ehk see 3 kuud mõõdus linnulennul. Kuni saabus 19.04.2023… saime kätte notarilepingu, mis tekitas mitmeid küsimusi ja arutelu kohtasid. Tuli täiendavalt suhelda pankadega ja siis jälle notaribürooga jne. Korra juba oli tunne, et me ei saagi seda tehingut planeeritud kuupäeval tehtud. Meie olime teel Lätti, Swedbank´i laenuhaldur puhkusel ja nii siis ajasime mõlemad asju autosõidu ajal. Aga asjad said aetud ja tõepoolest 24.04.2023 saime edukalt notaris käidud ja laenud refinantseeritud! Ausalt öeldes, oli selline uhkuse ja rõõmutunne, et pea 6 kuu jooksul nähtud vaev tasus end lõpuks ära! Meist said ju nüüd täitsa ettevõtjad! 😉

Kogu protsess oli meie jaoks äärmiselt õpetlik! Peamised õppetunnid toome ka teieni:

  1. Protsessi lihtsustamiseks oleks mõistlik võimalikult varakult hoida korterite ja finantsidega tegelemine ühe ettevõtte all (meil laekusid korterite üürid 3 erineva ettevõtte vahel, mis kindlasti ei ole kõige ideaalsem lahendus).
  2. Väga olulisel kohal on korralikud üürilepingud. Üürilepingud tuleb saata pankadele üle vaatamiseks, seega kindlasti peavad need olema juriidiliselt korrektsed. Mõistlik oleks juba etteruttavalt lisada sisse ka pankasid kaitsvaid sätteid (nt täitemenetluse punkt jne).
  3. Kuna refinantseerimine oma iseloomult on enda idee müümine pangale selliselt, et pank oleks valmis sellega kaasa tulema, siis tasub panka jutule minna korraliku äriplaaniga! Meie lahendasime selle selliselt, et olime kokku pannud sisuka presentatsiooni, mis müüs ideaalselt edasi meie ideid.
  4. Üürikinnisvaraga tegelemine eeldab teatavas hulgas numbrites orienteerumist. Numbreid võtavad arvesse ka pangad ise, kuid oluline on demonstreerida, et sina, olles laenusaaja rollis, oled samuti suuteline finantsides orienteeruma. Meie pangale esitatavad tasuvusarvutused olid väga põhjalikud ja kindlasti tõid meile plusspunkte!
  5. Tasub end harida maksude teemal! Kui ise lugedes ja õppides aru ei saa, siis on vaja pöörduda vastava ala professionaali poole!
  6. Väiksemate ettevõtjate puhul on üsna tavaline, et raamatupidamist tehakse ise. Refinantseerimise puhul küsivad kõik pangad eranditult kasumiaruannet ja bilanssi. Siinjuures tasub ära mainida, et eduka refinantseerimise järel on vaja kasumiaruannet ja bilanssi panka esitada kvartaalselt. Seega tasub läbi analüüsida küsimus, et kas (1) palgata raamatupidaja (tuleb arvestada lisakuluga); või (2) teha selgeks mingid raamatupidamuslikud põhimõtted, et oleksid ise suuteline kasumiaruannet ja bilanssi kokku panema.
  7. Kogu ettevõtlus olgu korralikult dokumenteeritud. Läbi meie ühise varahaldusettevõtte oleme olulisel määral väljastanud ka laene, mille kohta oli vaja pankadele teha põhjalik ülevaade. Kui ettevõtte sisene dokumentatsioon oleks korrast ära olnud, oleks vastava info kokkupanek olnud taas märkimisväärne ajakulu!
  8. Meie algne lähenemisviis pidada läbirääkimisi vaid ühes pangas ei olnud kõige efektiivsem viis asjade ajamiseks. Ei tasu lasta end heidutada mõttest, et äkki mõni suurem pank ei võta meid isegi jutule. Kohe kõikidesse pankadesse taotlused sisse panna ja eitavad vastused on osa protsessist. Nii lihtsalt saab kogu protsessiga tegeleda ajaefektiivsemalt.
  9. Lisaks intressile on hulganisti tegureid, millele lisaks mõelda. Pankadel on väga palju nõudeid, mis olulisel määral varieeruvad. Näiteks, kui ettevõte kõrvaltegevusena väljastab ka laene, siis võib olla osadel pankadel lepingus sees tingimus, mis sätestab, et iga laenulepingu vältel tehtav laenudesse investeerimine peab saama pangaga kooskõlastatuks. Või et seab panga laenuleping ette konkreetsed kasumimarginaalid, mida ettevõte peab olema suuteline saavutama. Ehk on oluline kaaluda kõiki neid nüansse eraldiseisvalt ja vaadata, milline halduskoormus laenulepinguga reaalselt kaasneb.
  10. Nagu juba ka ülal mainitud, siis refinantseerimine on kulukas ja tasuks juba võimalikult varakult rahalist puhvrit selleks koguma hakata.
  11. Mida rohkem objekte, seda silmale keerulisemaks muutub notarileping. Pea 20 leheküljeline juriidiline tekst ei ole ilmselt lihtne lugemine inimesele, kes juriidilise sõnavaraga igapäevaselt kokku ei puutu. Ehk jällegi, ei ole sugugi halb mõte kaasata välist abi. Refinantseerimise puhul on tegemist väga suure tehinguga, kus on oluline, et kõikidest nüanssidest ka päriselt aru saaksid. Ja kui ise aru ei saa, siis on igati teretulnud seda infot mujalt hankida!

Keskmisest pikem blogipostitus, kuid tõesti proovisime võimalikult kokkuvõtvalt kirja panna meie 6-kuulise refinantseerimise protsessi.

Tunne on s-u-p-e-r! Ja see on vaid algus… meil on juba nii palju uusi unistusi ja plaane, mis vajavad realiseerimist!

Ehedad emotsioonid enne allkirjastamist!

Aga samas on vaja korra hetk maha võtta, et endale õlale patsutada ja öelda, et ÄGE, üks suuri aasta eesmärke on jälle täidetud!

Oleme juba tegemas ka konsultatsioone refinantseerimise teemadel, ehk kui ka Sinul on küsimusi selle protsessi osas, siis võta julgesti meiega ühendust või pane aeg kirja konsultatsiooni. Hea meelega jagame veel detailsemat infot 😉

10 thoughts on “Kogu kinnisvaraportfelli refinantseerimine!!!”

    • Tere, Teet!

      Mul on hea meel teada anda, et oled meie uue kodulehe esimene blogipostituse kommenteerija. Cheers!

      Aga vastus Su küsimusele: eelkõige oli meil soov vabastada eraisiku laenuvõimekust ja seeläbi teha juba uusi investeeringuid. Mingi hetk jõudis meile sein ette ja ainsaks võimaluseks oli olemasolevate korterite laenude üleviimine ettevõtte alla.

      Head
      Alex

  1. Pikk postitus aga nagu pool oleks puudu 🙂

    Mis te siis täpsemalt refinantseerisite? Kodulaenud? Kas mitu laenu? Kas need olid samast pangast või erinevatest?

    Kodulaenu saab 30 aastaks. Kui pikk leping/graafik ärilaenu puhul?

    Kas refini puhul peab ka mingi “sissemakse” olema?

    Eesmärgid olid lühidalt kirjas aga – odavam laen, lühem laen, parem kuumakse vms? Ehk mis asja suurem point oli?

    Reply
    • Kui kõik detailid kirja panna, siis vist postituse lõppu jõuaksid vähesed 😀

      Aga panen kirja vastused küsimustele:
      1) Refinantseerisime kodulaene, mis olid erinevates pankades. Kokku oli tehinguga seotud kolm panka.
      2) Meil õnnestus saada 5a leping 18a graafikuga.
      3) Üheselt on seda raske öelda. Kuna meil on varade väärtus märkimisväärselt tõusnud, siis LTV oli panga jaoks piisav.
      4) Peamine eesmärk oli laenuvõimekust vabastada, et saaks portfelli edasi kasvatada. Mingi hetk tuli sein ette, nüüd saime sellest üle ronitud 🙂

  2. Tere!
    Väga lahe ja edu uute kõrguste püüdmisel!

    Mul tekkis paar tehnilist küsimust:
    1) kas varade ettevõtte alla liigutamisel oli soetusmaksumus sama, mis eraisikuna ostes, ehk et tulumaksu kohustust ei tekkinud?

    2) Saan aru, et kõik Teie senised korterid on ostetud kodulaenuga eraisikuna. Üldiselt on pankadel laenutingimustes kirjas, et kinnisvara edasi rentimine või üürimine ei ole lubatud. Kas olete selle kuidagi eraldi pangaga kokku leppinud?

    Reply
    • Tere, Rasmus!

      Me täname. Töö juba uute kõrguste saavutamise nimel käib 😉

      Vastused ka küsimustele:
      1) Meil ei tekkinud kohustust varasid müüa, vaid saime muuta hüpoteegipidajat. See on kindlasti üks aspektidest, millele tuleks enne refinantseerimist tähelepanu pöörata.
      2) Tavaliselt on see panga laenulepingu osa, küll aga korrektse üürilepingu (nt sisaldab täitemenetluse punkti) korral piisab panga informeerimisest.

      Alex

  3. Tere Alex
    Kusjuures oleme tuttavad, aga su blogi avastasin juhuslikult 🙂
    Kuna mul seisab sama protsess ees, siis huvitaks
    – kui palju marginaal tõusis
    – kas ettevõttes on veel tuluallikaid/kulusid/kohustusi, ehk kui põhjalik oli panga due diligence ja kui palju janti sellega oli. A la kui mitu korda pidite ettevõtte majandusaruandeid korrigeerima, et need lõpuks sobiksid..

    PS kusjuures kõva sõna, et selle värgi ära tegite. Isegi mõned kõvemad KV-kärbsed on seda protsessi edasi lükanud, sest üldjuhul kulud tõusevad. Kuigi eks kõik saavad aru, et eraisiku alt jantimine on klaaslaega värk..

    Reply
    • Tere, Aleks!

      Korvpall ikka ühendab inimesi 😉

      Vastan lühidalt ka Sinu küsimustele:
      – ca 1,5%
      – me saime laenu äriplaani põhjal, mitte niivõrd ettevõtte varasema ajaloo alusel. Kartsime alguses, et see võib takistuseks saada aga pigem olid panga jaoks muud aspektid olulisemad.

      Ütleme ausalt, et oleme ka ise uhked 😀 Ja kogu selle protsessiga ka saanud märksa targemaks, sest ei tasu karta suuri kulusid, vaid väikseid tulusid 😉

      -Alex

  4. Hei

    Väga äge blogipostitus, annab ka endale julgustust ja inspiratsiooni tegutsemiseks!

    Tahtsin uurida tehnilise teema osas: kui teil ei tekkinud kohustust varasid müüa, vaid saite muuta hüpoteegipidajat (st laenuandjat), siis kas vara omanikeks jäite te eraisikutena või sai selleks teie ettevõte?

    Kuidas protsess sisuliselt välja nägi: kas ärilaen oli sellises summas, et saite selle ettevõttest välja maksta ja siis eraisikutena kodulaenud täies ulatuses tasuda? Kas selle käigus õnnestus ka eraisikuna makstud sissemakset (või põhiosa tagasimakseid) vabastada?

    Aitäh!
    Karolina

    Reply
    • Hei!

      Meie täname 🙂

      Hüpoteegipidajaid on erinevaid – meie kogemuse pinnalt oli hüpoteegipidajaid, kelle jaoks oli oluline vara ümberkirjutamine, kuid oli ka neid, kes seda lepingu üheks tingimuseks eraldi ei oleks pannud. Meie ise kasutasime nö hübriidlahendust, kus osa varast sai viidud ettevõtte alla ja osa jätsime eraisikute nimele. Selles osas tasub kohe avatud kaartidega küsida, et milliseid võimalusi erinevad pangad välja pakuvad.

      Sisuliselt ärilaen maksis ära meie eraisikutena võetud kohustused. Meie saime seda teha täies ulatuses. Eraisikuna makstud sissemakse osaga on samuti variante mitmeid. Osati kasutasime meie sellist varianti, kus sõlmisime eraisiku ja ettevõtte vahel laenulepingu, et tulevikus oleks võimalik sissemakstud osa tagasi saada (see aga eeldab ka vastavate osanike otsuste ja muu dokumentatsiooni vastuvõtmist). Hüpoteegipidajaga kehtib allutatud laenu mõte, ehk et enne hüpoteegipidaja ees kohustuste täitmist ei ole võimalik seotud osapoolte vahel toimunud tehinguid realiseerida. Aga see on jälle üks koht, mida nii notari kui ka laenuhalduriga kooskõlastasime, et jõuda ka enda jaoks kõige korrektsema ja sobivama lahenduseni. Ehk et nüansse selle kogu protsessi juures on omajagu. 🙂

      Tervitades
      Eliis & Alex

Leave a Comment