Tänaseks on piisavalt aega möödas sellest, kui ostsime esimest korda elus hoonega koos ka olemasoleva üüriportfelli. Üüriportfell koosnes 6 üürnikust, kellest 2 on tänaseks päevaks vahetunud.
Jah, me olime enne tehingut kohtunud üürnikega ja end tutvustamas käinud, kuid mida me teinud ei olnud, oli kõik muu sinna juurde kuuluv, mida meie hinnangul kindlasti teha tuleks. Või vähemalt meie seda kindlasti edaspidi sarnastes olukordades teeksime.
Mina õigusnõustajana olen tööl kokku puutunud nii mitmete olukordadega, kus üüriportfell mingi tehingu raames samuti üle läheb, kuid selliseid “nääklemisi” ja “mööda rääkimisi” ei ole ma varasemalt näinud. See kas toimub siis tehingujärgselt (kui nõustajaid enam kaasatud ei ole) või kehtib see ainult pisemate ostude juurde, kus üürisuhte olemus ei ole osapooltele piisavalt arusaadav. Igatahes, meie saime võidelda päris omajagu 😀
Suuremad komistuskivid ja teemad, millega üürnike puhul koheselt pidime tegelema hakkama, oli omajagu.
Kõige suuremaks neist olid igasugused varasemad SUULISED kokkulepped eelmise omanikuga. Need kokkulepped olid täiesti seinast seina. Kus oli lubatud üüritaval pinnal mingeid töid teha ja kus olid kokkulepped selles osas, et arvete tasumine õigeaegselt ei ole kohustuslik. Kõige suuremad lubadused, mille osas vaidluskohad tekkisid olid muidugi igasugused finantside rohked investeeringud, mida oldi üürnikele lubatud. Üheks selliseks oli näiteks hoone akende vahetus, mis, arvestades muinsuskaitse piiranguid, on väga suur väljaminek.
Meie omalt poolt muidugi ei öelnud kohe ettepanekutele “ei”, vaid kogusime kõik mõtted kokku ja hakkasime mõtlema lahendusi, sest olime ju tõepoolest hoone soetanud eesmärgiga seda edasi parendada. Küll aga oli näiteks meie sisendiks üürnikele, et juhul, kui meie teeksime mitmekümne tuhande euro suuruseid investeeringuid, siis ilmselgelt on tulevikus muutumas ka üürihind. Omalt poolt andsime hoonet soetades üürnikele kinnituse, esimesel aastal jäävad hinnad selliseks, nagu need olid. Meie peas tundub nagu jube loogiline, et kui keegi teeb minu jaoks olukorra märkimisväärselt paremaks, siis kuidagi peaksime ka omalt poolt midagi vastu panustama. Eriti arvestades, et olemasolevad üürihinnad kajastavadki täpselt hoone tänast seisukorda. Siinkohal tekkisid ühe üürnikuga suured lahkarvamused ja peamiseks argumendiks, mida meile öeldi, oli et meie oleme ju hoone omanikud! Jah, tõepoolest oleme meie hoone omanikud, aga see ei ole kuidagi seotud sellega, et peaksime nõus olema olukorraga, kus parendatud äriruumi seisukord ei ole vastavuses selle üürihinnaga… 😀
Samade üürnike poolt käidi välja idee, et kuna hetkel on majandus keeruline, siis võiks talvekuudel olla ruumide kasutamine üürivaba. Ei tea, kui sellise lahenduse pangahaldurile välja käiksime, kuhu kaugustesse meid selle jutuga saadetaks?
Kusjuures, olgu mainitud, et see sama üürnik ei tasunud pea kunagi arveid õigeaegselt ja enamikel kuudel oli vaja saata meeldetuletus tasumise osas.
Nendega me uue üürilepingu allkirjastamiseni ei jõudnudki ja mõlema osapoole huvides oli kõige mõistlikum meil kõigil edasi liikuda. Kuidagi ei saanud asja klappima ja suhtlus meie jaoks tekitas rohkem stressi, kui see seda kõike väärt oli. Üürnikud ise ajasid head asja ja selles osas soovisime ka neile edaspidiseks palju edu, aga üüriäri selliselt ajada ei saa.
Kui üleval sai mainitud, et tänaseks hetkeks on meil 2 üürnikuvahetust toimunud, siis probleemide vabalt ei saanud me ka selle teise üürnikuga. Seal ei olnud probleeme niivõrd palju sellega, et oleks vaja parendustöid teha, aga ootused meile, kui üürileandjale olid ebamõistlikud. Lõpuks oli Alex justkui nõustaja rollis pidades tundide pikkuseid kõnesid üürnikuga. Sellist üürniku-üürileandja suhet meie kindlasti enda portfelli ei soovi.
Nende kahe probleemse üürnike eestvedamisel toimus meie pihta konkreetne rünnak üürnike konsiiliumi näol. Ehk et meiega lepiti kokkusaamine eesmärgiga üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisi pidada. Ühel vahval pühapäeval meie, üürileping arvutis lahti võetuna, kohale ka läksime. Meie suureks üllatuseks vaatasid ümarlaua taga meile otsa pea kõik üürnikud, kellest need 2 probleemset siis ainsana sõna võtsid. Lõpuni välja kohtumise eesmärgist aru ei saanudki, aga kuhugi me selle mitme tunnise kohtumise jooksul ka ei jõudnud. Kui me seda meie selja taga kokku kutsutud konsiiliumi kontseptsiooni ühel Kinnisvaraõhtul jagasime, siis olid enamused arvamusel, et nad oleksid meie asemel lihtsalt minema kõndinud, sest see väljub ikka igasugusest normaalsuse piiridest. Ausalt öeldes teeksime järgmisel korral seda täpselt sama. Meie selja taga mingi kohtumine kokku leppida ja meile kaela karata teiste üürnikega, kellega igasugused varasemad probleemid puuduvad, on ikka äärmiselt alatu. Aga megaõpetlik meile, kui alustavatele kinnisvaraettevõtjatele. Kinnitab jälle seda, kui tore on alustada väikselt ja mingid asjad algusest lõpuni ise läbi teha.
Igatahes, et see blogipostitus jälle liiga pikaks ei veniks, siis paneme kirja paar suuremat teemat, millega ennast uute ostude puhul kurssi viiksime:
- Igasugused kirjalikud ja suulised kokkulepped eelmise omanikuga, kui need eksisteerivad (samuti ka kõik üürilepingute juurde kuuluv, sh. üleandmisaktid jne);
- Tagatisrahade olemasolu üürnike puhul. Ehk tuleks välja selgitada, kas eelmine omanik on neid üürnikelt küsinud ja kui on, siis mis ulatuses. Kui tagatisraha makstud ei ole, siis see eeldab kindlasti suuremat taustakontrolli üürniku osas. Kui tegemist on üürnikuga, kelle maksevõime üüriarvete tasumiseks ei ole piisav, siis tagatisraha olemasolu annaks mingi teatava kindlustunde. Meie sellele teemale jällegi liiga süvenenult keskenduda ei osanud, samas aga peame tagatisraha olemasolu äärmiselt vajalikuks;
- Uue omanikuna on vajalik end kohe algusest peale kehtestada. Kui meie jaoks on oluline üüriarvete õigeaegne tasumine, siis selles osas üürileandjana ei olegi mõistlik mingeid järeleandmisi teha, vastasel juhul on oht, et need muutuvad sagedaseks.
Kokkuvõtteks ei ole eesmärk siin nüüd luua nii negatiivset kuvandit sellest, kui üüriportfell tuleb ostuga kaasa, aga lihtsalt on mõistlik mingid nüansid varasemalt välja uurida ja läbi arutada. Lõppude lõpuks tuli ostuga kaasa 6 üürnikut, kellest neljaga ei ole meil kordagi probleeme olnud ja suhtlus on olnud äärmiselt positiivne. Nende kahega, kellega koostöö ei klappinud, on üürisuhe lõpetatud ja asemele leitud paremad koostööpartnerid, kellega asju ajada. Eks see üüriäri selline ongi, et mõlemad osapooled seisavad oma õiguste eest ja igasuguse üksmeele puudumisel on vaidlused kiiremini tekkimas. Seda eriti kinnisvara puhul, mida mõlemad osapooled kasutavad ärilistel eesmärkidel!
Muidugi ei taha me väita, et meiepoolselt mingeid apsakaid ei olnud ja et ka üldine kommunikatsioon oleks saanud parem olla, aga eks see on suur õppimise koht meile mõlemale olnud. Päeva lõpuks on sellest ühest projektist välja kujunenud selline hariv teekond, mida kohe alguses ei oleks osanud ette nähagi!
Äge! 🙂
