Millise lisandväärtusega kortereid me enda portfelli otsime?!

Üürikinnisvara ja kogu sinna juurde kuuluv on äge! See tõesti on üks meie lemmikuim varaklass, mille kallal toimetada. Üürikinnisvaraga tegelemise üheks etapiks on sobiva kinnisvara leidmine. See on ühtlasi ka etapp, millest kogu edasine alguse saab. Kinnisvaraportaale surfates leiab valikut täiesti seinast seina. Ja isegi, kui meie kinnisvaraekspert Alex annaks peale korteri ülevaatust ostuks rohelise tule, siis on üldjuhul veel hulk tegureid, mida enne positiivset ostuotsust kaaluda.

Sobivaid üüriobjekte valides keskendume muuhulgas ka sellele, et korter suudaks pakkuda meile mingisugust lisandväärtust, mis hiljem meie tootlusnumbri kasumlikkuses kajastuks.

Tänasel nutiajastul on nii lihtne Instagram ette võtta ja vaadata, millistele lahendustele inimesed on tulnud. Samamoodi oleme leidnud väga ägedaid võimalusi kinnisvaraportaalidest, mida ka ise tulevikus järgi katsetada.

Et need kõik erinevad ideed kuskile kaduma ei läheks, siis olemegi meie ühises Drive kaustas tekitanud eraldi alamkausta ideede jaoks, mida oleme kuskil näinud ja sooviksime tuleviku tarbeks säilitada. Tänaseks on sinna kogunud hulk ideid, mis vajavad teostamist… kõikide ideede teostamiseks on aga vaja oluliselt suuremat kinnisvaraportfelli (aga küll me vaikselt ka selleni liigume :)).

Ei saa salata, et Alexi igapäevane põhitöö kinnisvarasektoris on samuti meie ideepanka täiendanud. On ka ideid, mis on jõudnud meieni tegutsemise käigus.

Igatahes, mida me siis ikkagi kinnisvaraobjektide puhul lisandväärtuseks peame?

(1) Planeering! Hea planeeringuga kinnisvara puhul on taevas piiritu! Mida me hea planeeringu all silmas peame?

Näiteks on meil õnnestunud tänu heale planeeringule teha 2-toalisest korterist 3-toaline korter. Tegemist on uusarenduse korteriga, kus võlaõiguslik müügileping sai sõlmitud hetkel, mil maja oli alles ehituses. Selliste ümberehituste puhul on oluline, et kogu asi saaks kajastatud notariaalses lepingus, et oleks võimalik andmed korrektseks muuta ka ehitisregistris.

Siinkohal tasub tähele panna, et arendajad saavad ümberehitust teha vaid teatud tüüpi korterites, mis tähendab omakorda seda, et löögile tuleb saada juba siis, kui vabade korterite valik on veel piisavalt mitmekülgne.

Korterit hiljem üürile andes on võimalik üüri küsida samaväärselt kinnisvaraturul pakutavate 3-toaliste korteritega. Meie kasuks aga mängib tegur, et oleme korteri hinna poolest soetanud siiski 2-toalisena ning isegi koos ümberehitusega on korteri hind kõvasti alla 3-toaliste korterite hinda. Mis meie jaoks kokkuvõttes tähendab kõrgemat tootlust! Ja kas see mitte ei ole ühe kinnisvarainvestori unistus? 😉

Hea planeeringu teemadel jätkates…

Alustava kinnisvarainvestori jaoks on eelkõige taskukohased 1-toalised korterid. Aga ka 1-toalise korteri puhul võib hea planeering olla väga kasumlik. Eelkõige tasuks otsida kortereid, kus on võimalik tekitada magamistoa eraldiseisev “nurgake”, mida on võimalik kajastada ka hilisemas üürihinnas. Meil on üks selline objekt ootel. Idee ja mõtted on meil juba ammu paigas, kuid kuna meil on hetkel korteris pikaajaline üürnik, siis oleme otsustanud oodata seni, kuni peaks toimuma üürniku vahetus. Aga sisuliselt tekib meil korteris täiesti eraldatud voodikoht, kus eraldiseisva ruumiefekti annavad korterisse paigaldatud lükanduksed. Ehk nagu olekski justkui tegemist 2-toalise korteriga. Kui me kunagi selle muudatusprojekti ette võtame, siis anname kindlasti ka teile teada!

Väga ägeda planeeringuga kortereid pakub meil Eestis Koduingel!

(2) Kuna tegutseme üsna aktiivselt Kuressaare üüriturul ning oleme teadlikud, et Kuressaare üüriturgu kirjeldab liftide puudumine majades, siis oleme suutnud endale soetada korteri majas, kus on olemas lift. Selliseid maju on Kuressaares kokku kolm! Lifti olemasolu on olnud hea üüriargument. Meil elabki hetkel selles samas Kuressaare korteris pere koos väikese lapsega. Vankriga laste puhul on lift suur eelis!

Ehk tasub tunda piirkonda, kus üüriinvestorina toimetad. Ja selle pinnalt on võimalik leida eeliseid, mida kõik selle vastava piirkonna majad ilmtingimata ei paku.

(3) Muidugi ei saa üle ega ümber asukohast! Asukoht peaks üüriinvestori puhul olema kindlasti faktor, mida väga tõsiselt kaaluda.

Kuressaare puhul oleme asukoha suhtes eriti kriitilised ning eelistame, et korter oleks kesklinnale võimalikult lähedal. Kuna meil on tulevikus plaanis katsetada ka AirBnB tegemist, siis on kesklinnas asuvad korterid ideaalsed. Ja kuna Kuressaare puhul üleüldse on tegemist linnaga, kus auto olemasolu ilmtingimata vajalik ei ole, siis peame seda silmas ka kinnisvara soetades.

Tallinnas oleme korterite asukohta silmas pidades hinnanud seda, kas korterite vahetus läheduses oleksid näiteks poed, bussipeatused, trennisaal, suuremad keskused. Ühendus kesklinnaga peab olema väga hea. See elimineerib üürniku jaoks kohustuse omada autot ja hoiab üürikandidaatide valiku suuremana.

(4) Meie järgnev näide pärineb täitsa elust enesest. Täiesti juhuslikult sattusime vaatama järelturu korterit, kus kunagise rõdu asemele oli tekitatud eraldi tuba. Antud maja puhul oli seda tehtud terves majas tervikuna. Seesama korter on tänasel päeval meie portfellis üüritulu teenimas (see ei olnud kindlasti müügiargument, kuid tore lisa, mida korterit vaatama minnes ei osanud kaaludagi, sest kuulutuse piltidel seda ei olnud välja toodud). Tuba oli eelmistel omanikel kasutuses kui laste mängutoana. Meil oli plaan sellest tekitada eraldi kontorituba. Kuid meie praegused üürnikud lahendasid olukorra hoopis selliselt, et tekitasid sinna täiesti eraldiseisva lastetoa. Üürnike näol oligi tegemist suurema perega, kellele toa olemasolu oli väga vajalik (ja ilmselt muidu nad antud korterit kaalunud ei olekski). Meile aga jättis pere väga positiivse mulje ja tundus, et nad tõesti otsivad midagi pikaajalisemat. Seega win-win olukord kõigile osapooltele!

Kuna aga oskasime selles eraldi toas näha lisandväärtust, siis tegime kindlaks, et seda ka üürnikele lisandväärtusena eksponeerida.

Eelnimetatud näited on kõik meie endi poolt katsetatud. On aga hulk ideid, mida on tulevikus alles plaanis teha.

(5) Ühe sellise näitena saab tuua loftid. Ehk meil oleks lähitulevikus soov osta renoveerimata korter, kus planeering oleks selline, mis võimaldaks selle ümber ehitada modernseks loftiks. Meil on paar kogemust korterite täieliku renoveerimisega täitsa olemas. Tol ajal olime oma investeerimisteekonna alguses ja isiklikke töötunde, mis sai renoveerimisprojektidesse sisse pandud, oli ikka metsikult. Kuna sellest on tänaseks omajagu aega edasi läinud, siis kindlasti lahendaksime täieliku renoveerimise projekti teistmoodi (et oma töötunde ikkagi mõistlikumas koguses tuleks).

Kui varasemalt sai korterid korda tehtud ja kapitali kasvuks maha müüdud, siis seekord oleks plaan korter enda portfelli lisada ja üürile anda. Ja üks moderne loft võiks olla täpselt see, mida portfelli lisada!

Mida rohkem kinnisvaraturul silma peal hoida, seda rohkem ideid tekib! Ja mõeldakse ikka ägedaid lahendusi välja, mida ka ise tulevikus katsetada.

Omalt poolt loodame, et said kasvõi mõne väikese mõttetera, mida kas oma isikliku kodu või üürikinnisvara puhul kaaluda ja meeles pidada.

Järgmiste postitusteni! 🙂

Leave a Comment