Novembri blogipostituse mõtlesime lahendada selliselt, et Teie küsite ja meie vastame. Instagramis oli võimalik kuu alguses jätta meile küsimusi, millest oleme mõned välja noppinud ja enda mõtted nendega seonduvalt kirja pannud.
Aga ilma pikema jututa küsimuste kallale:
1. Huvitaks just finantseerimise osa. Esimene laen on ju lihtne. Aga kuidas edasi? Kuidas ettevõtte alt asjad käivad. Kas pangale on tähtis tagatis või peab äriplaan ka hea olema?
Kinnisvaraga tegutsemisel see algus ongi kõige keerulisem. Kui rääkida ettevõtetele antavatest ärilaenudest, siis alguse faasis ei jäägi muud üle, kui kuskilt kokku kraapida väga suur omakapitali osakaal. Rohkem võimalusi tekib kindlasti juba siis, kui portfell on suurem, aga ei saa salata, et praeguses etapis asjade ajamine ja kasvamine ongi keeruline.
See on peamine põhjus, miks tavaliselt alustatakse kinnisvaraga toimetamist eraisikuna, sest:
(1) kodulaenude intressid on võrdlemisi madalad;
(2) kodulaenu võttes jääb sissemakse vahemikku 15%-20% olenevalt tagatisvara asukohast; ja
(3) kodulaenude maksegraafikud on tavaliselt kordades pikemad kui ettevõtete laenugraafikud. Näiteks meie puhul on kodulaenu pikkuseks 30 aastat, kuid ärilaenu puhul jääb see vahemikku 15-18 aastat. See omakorda mõjutab laenumakse suurust ühes kalendriuus.
Need kõik kolm tegurit teevad ettevõtte alt tegutsemise alustavale investorile keeruliseks. Võttes veel omakorda arvesse tänast majanduskeskkonda, siis on äärmiselt keeruline äriplaanis asju jooksma saada (ja teha seda rahavoo positiivselt).
Tänaseks hetkeks oleme liikunud oma tegemistega ettevõtte alla ning ka kogu olemasolev kinnisvaraportfell on finantseeritud ärilaenudega. Mis tähendab omakorda seda, et oleme ise panustanud väga suure omakapitali osakaaluga.
Siit tekib kohe teine probleem. Ainult palgatulu säästudega on väga keeruline nii suuri omakapitali summasid kokku leida. Meie oleme selle lahendanud selliselt, et oleme otsinud endale mitmeid lisatuluallikaid, mis aitaksid meil võimalikult kiiresti ka omakapitali mõttes edasi kasvada. Kui juba see pall on kord veerema saadud, siis edaspidi läheb kindlasti lihtsamaks.
Omakapitali osakaal suuremate projektidega on meie puhul jäänud sinna 50% ringi, mis tähendab seda, et tuleviku projektide puhul on meil võimalik kasutada lisatagatisena olemasolevaid objekte, sest vara väärtus ja seatud hüpoteegid jätavad piisavalt suure ruumi, et neid oleks võimalik uute objektide puhul samuti ära kasutada.
Laias plaanis on pankadele oluline nii tagatisvara väärtus kui ka hea äriplaan. Oleme aru saanud, et need asjad peavad olema omavahel tasakaalus positiivsete finantseerimisotsuste jaoks.
2. Alustasin ise korteri kapitaalremondiga, aga ehitusvaldkonnas teadmisi väga vähe, samas tahaks väga osata ja ise teha. Kus/kuidas kõige paremini (praktilisi) teadmisi omandada?
Teadmised tekivadki kõige paremini ise tegutsedes! Alex on valdava osa oma teadliku tööelu ajal olnud seotud just kinnisvara haldamise ja ehitusega. Samas aga esimene ettevõetud korteri flippimise projekt pani mitmeid kordi kukalt kratsima, sest teadmiste teiseks oluliseks osaks on ikkagi reaalne praktika. Esimene flippimise projekt oli täis katsumusi ja keerukaid olukordasid, mis näitasid ette suuna, et kuidas järgmise projekti puhul asju veidi paremini teha.
Ja nii on see ka iga järgneva projektiga olnud – iga kord õpid midagi juurde ja omandad teadmisi, mida praktikas ellu viia.
Kindlasti aitavad selles osas kaasa ka igasugused podcastid ja Facebooki grupid, kus näiteks jagatakse oma kogemust ja teadmisi.
Kui olla täitsa võõras ehitusalaste teemadega, siis ei ole paha leida enda kõrvale ka nö partner, kellelt tulevad vajalikud teadmised.
Aga parimad teadmised tulevad alati tegutsedes!
3. Kas maailma ärev olukord mõjutab ka kuidagi teie otsuseid v edasisi plaane?
Kindlasti mõjutab! Ühest küljest me kindlasti tegutseme ja toimetame edasi oma teekonnaga, aga teisest küljest kindlasti otsime investeerimisvõimalusi, mis aitaksid meie portfellis riske hajutada.
Finantsvabaduse saavutamine on meie pikem plaan kogu tegemiste juures ja see kindlasti võimaldab meid asukohast sõltumata oma tuleviku otsuseid langetada, kui selleks peaks vajadus olema.
4. Mil viisil on mõistlik maksta üüritulu tulumaksu?
Siin sõltub vastus sellest, kuidas on kinnisvara üürile antud. Kui seda on tehtud eraisikuna, siis tulumaksu maksmist edasi ei ole võimalik lükata.
Kinnisvara üürimist on pigem mõistlik korraldada ettevõtte alt, sest nii on võimalik maksustamist edasi lükata ja teenitud tulu näiteks reinvesteerida. Ettevõtte puhul tuleb maksustamise aspektide arvestada siis, kui on soov ettevõttest raha välja võtta.
VÄGA paljud küsimustest olid soetatud ärihoonega, millest teeme lähiajal ka täitsa eraldiseisva blogipostituse. Küll aga et veidi uudishimu vähendada, noppisime osad küsimused, millele saame juba vastused ära anda:
5. Mis on plaanis esimese ärikinnisvaraga?
Mõtteid ja plaane on meil väga erinevaid. Esimene konkreetne plaan on asjad jooksma saada. Praegused igapäevased toimetamised kujutavad endast ette erinevate lepingute sõlmimist ja oma ala spetsialistidega suhtlemist, et hoomata, mida ja kui palju on vaja hoones veel parendada, et see vastaks meie ootustele. Esimeste kuude eesmärk on teha kogu hoones mõõdistamine, et oleks endal selge ülevaade, mida ja kui palju annaks seal veel ära teha. Siinkohal suhtleme aktiivselt ka üürnikega, kelle sisendit proovime ka enda edasistest tegemistest arvesse võtta.
Nimelt sai hoone ostetud selliselt, et seal on omajagu kasutamata pinda, mida oleks võimalik tulevikus väärindada. Selleks aga tahamegi ära teha mõõdistuse, et oleks selgem pilt silme ees.
Edasisi mõtted ja kontseptsiooni aga hoiame veel enda teada, sest seniks kuni pole midagi reaalset ära tehtud, ei ole sellest mõtet ka veel rääkida. Iga asi omal ajal 🙂
6. Kuidas leidsite esimese ärikinnisvara? Tehinguni oli raske tee?
Mõtted ja ideid esimese ärikinnisvara soetamise näol on olnud meie aruteludes juba pikemat aega. Oleme ammu tahtnud katsetada midagi uut ja väljakutsuvat. Eks see pani meid ka teistsuguse pilguga pakutavaid objekte hindama ja vaatama.
Ärikinnisvara soetamise puhul oli meie teekond eriti pikk ja keeruline. Sellest teeme veel ka täitsa eraldi blogipostituse, kuid kogu soetamise protsess sai alguse augusti algusest. Tehingusse jõudsime 27. oktoober. Mis tähendab laias laastus 3 kuud!
Asju, mis selle 3 kuu jooksul sõna otseses mõttes pekki läksid, oli väga mitmeid!
Alustades sellest, et läksime kõikidele enda reeglitele vastu ja jäime lootma ühele pangale, kellelt algusest peale oli olema roheline tuli, mis paar päeva enne esialgse notari toimumist täitsa punaseks läks.
Ühel hetkel olime ilma 15 000 eurost ja objekti broneeringust. Eliis juba valas krokodillipisaraid ja lubas kogu investeerimise ära lõpetada… Nali naljakas, aga tegelikult oli väga keeruline protsess, kus iga päev oli vaja leida uusi lahendusi, mis lõpuks oleksid piisavalt head, et ka reaalselt tehingusse jõuda.
Ütleme nii, et mõte hakkab lendama, kui tead, et oled 15 000 eurost ilma! Hästi lihtne oleks olnud hakata üksteist süüdistama, aga selle asemel olime lahendustele orienteeritud ja proovisime kuidagi sellest supist välja ronida.
Vahepealne reaalne variant, mis laualt läbi käis, oli äripartneri leidmine. Tegelikkuses sai ka äripartner leitud ja kui midagi muud ei oleks üle jäänud, siis see oleks olnud meie nö back-up plan. ÕNNEKS asjad lõpuks ikka sujusid ja tänu teiste pankade kiiretele reageerimistele meil õnnestus finantseerimine ka leida. Siinkohal mängiski meie kahjuks asjaolu, et antud projekti äriplaan ja sinna juurde kuuluvate dokumentide analüüs ei ole tehtav tunni-kahega, mis tähendab, et pangast positiivse vastuse saamine oli samuti pikem ja ajakulukam protsess. Aga olukorras, kus hoone oli broneeringu alt vabastatud, mängis iga mööduv tund meie kahjuks.
Aga lõpp hea, kõik hea! Korraliku õppetunni saime siit kaasa, mida edasiste projektide puhul oskame juba rohkem arvesse võtta.
7. Kas ärihoones on stabiilsed üürnikud olemas?
Ärihoone sai tõepoolest soetatud selliselt, et kõikides üüritavates ruumides olid olemas üürnikud!
8. Kui palju äsja soetatud ärihoone maksis?
Ärihoone oli avalikus müügis 390 000 euroga, millest saime omanikuga läbirääkimiste tulemusel esialgsest summast meie jaoks arvestatava allahindluse.
9. Kas soetatud ärihoone tootlus on parem/halvem kui mõnel korteril Tallinnas, mis pikaajalisel üüril näiteks?
Lühike vastus oleks “jah”, ärihoone puhul on omakapitali tootlikus parem. Samas on täna selle projektiga oluliselt rohkem tööd kui korteritega. Ehk kui enda ajalise panuse sinna juurde lisaksime ja rahaks ümber arvutaksime, siis oleksid numbrid kindlasti oluliselt teised. Pigem aga näeme ärihoone puhul suurt võimalust väärtust kasvatada ja hetkel teemegi tööd selle nimel, et väärindada kinnisvara tervikuna. Kui kõik prognoosid paika peavad, siis tootlus võiks olla korades parem kui korteritega.
Küsimuste vooru kõige populaarsem teema oli ärimaja soetamine, millest kindlasti ka peagi eraldiseisvalt kirjutame. Hetkel proovime asjad enda jaoks jooksma saada ja tuleme sellel teemal tagasi, kui on juba, millest rääkida!
Uute postitusteni! 😉
