Käesolevas postituses võtame vaatluse alla eelmise 2021. aasta detsembris ostetud korteri ja selle aastase tootluse. Tegu on Kuressaares asuva 2-toalise korteriga, mis oli enne ostu läbinud täieliku kapitaalremondi.
Korteri hinnaks kujunes aasta tagasi 54 000€, mis teeb m2 hinnaks 1410€. Korter sai soetatud kodulaenuga ja kuna laenuvõimekus oli sellel hetkel üsna piiratud, siis omakapitali finantseering oli tavapärasest suurem ehk 25% – 13 512€.
Kulud
Enne korteri üürile andmist tuli teha mõningad lisakulutused, mis on järgmised:
Hindamine – 150€
Notari tasu – 231.71€
Sisustus – 641.41€
Kokku omafinantseering enne korteri üürile andmist 14 535.12€.
Korteriga on kaasnenud aasta jooksul ka kõrvalkulud, milles suurimaks on olnud pangalaenu intressi maksed ja kindlustus. Numbrid allolevas tabelis:
Üüritulu
Aasta jooksul on korteris elanud kaks üürniku. Üürniku vahetusega sai korrigeeritud ka korteri üürisummat, mis algselt oli turuhinnast madalam. Aasta jooksul on korter üüritulu tootnud 4184€, mis teeb 12 kuu keskmiseks 348.66€.
Väärtuse kasv
Kinnisvara tootluse arvutamisel on väga olulisel kohal ka kinnisvara väärtuse kasv või langus. Kuna turg on viimastel aastatel olnud soodne, siis on ka antud korteri väärtus aastaga märkimisväärselt tõusnud. Kuna me ei ole hindamisakti tellinud, siis korteri väärtuse tuletame müügis olevate objektide baasilt. Sarnaste korterite müügihind on ca 75 000-80 000€, kuid selleks, et saada realistlikumaid numbrid, toome arvutustes kasutatavaks korteri väärtuseks 70 000€. Väärtuse kasv aastaga on seega olnud ca 16 000€.
Suhtarvud
Meie jaoks on suhtarvude puhul tähtis teada, palju meie sisse pandud kapital meile raha tagasi teenib. Sellepärast olemegi oma korterite tootluste arvutamisel peaasjalikult kasutanud omakapitali tootluse arvutust. Kuid toome võrdluseks ka „puhta“ üüritootluse.
Esmalt siis suhtarvud üüritootluse baasilt:
Nüüd teeme arvutused läbi ka arvesse võttes väärtuse kasvu ja teeme võrdluse tootluse osas, kui üüritulu arvesse ei võtaks:
Kokkuvõtlikult on näha, et enim on tootlust mõjutanud korteri väärtuse kasv. Kuid nagu eelnevalt mainitud, siis seda on toetanud tugevalt kinnisvarahindade tõus, mis suure tõenäosusega lähiaastatel enam selline ei ole. Sellepärast ongi meie jaoks eelkõige oluline üürituluga saavutatav omakapitali tootlus.
Lisaks oleme arvestanud, et lähiajal tõusevad kõrvalkulud ehk pangalaenu intressi maksed euribori tõttu, teisalt ka kindlustusmaksed.
Mida oleme aasta jooksul pidanud korteris tegema?
Palju oleme kuulnud müüte, et üürikinnisvara ei ole passiivne – ei olegi. Küll saab üürikinnisvara omanik omalt poolt väga palju ära teha, et tuleks kinnisvaraga võimalikult vähe tegeleda.
Meil kulus üks päev korteri sisustamisele ja koristamisele. Seejärel oli üürnik 9 kuud korteris, mis järel tuli korraldada väikeste parandustööde teostamine ja dokumentide vormistamine.
Igakuine kohustus on meil arvete koostamine ja tasumine, lisaks ühistule näitude edastamine. Selleks võib arvestada, et kuus kulub ca 15 min.
Kokkuvõtlikult oleme pidanud korteriga aasta jooksul tegelema ca 3 tööpäeva ehk 24h ja võttes arvesse töötunni hinnaks 30€/h, siis tootluse numbrid on järgmised:
Nagu näha, siis ka oma tööaeg ei mõjuta väga palju korteri tootlust. Seda toetab muidugi ka see, et meie kinnisvara on heas seisukorras ja „üllatustele“ on vähe ruumi. 😊
