Lõpp hea, kõik hea ehk korter Tallinna kesklinnas!

Käesolevas postituses avame telgitaguseid meie 6. korteri osas. Blogipostituses anname ülevaate tehingust, renoveerimisest, sisustamisest kui ka tootlusnumbritest. Samuti saab teada, mis on korterist saanud tänaseks.

Peale aprilli suurt refinantseerimise tehingut olime rohkem kui kindlad, et võtame natuke aega rahulikult ja jälgime kinnisvara turul toimuvat kõrvalt. Ilmselt saate aru, et reaalsus ei läinud kuidagi moodi planeerituga kokku?! 😀

Alex on kv.ee sarikülastaja ja tavaliselt ei möödu eelmisest tehingust nädalatki, kui juba ta hakkab erinevaid kuulutusi saatma koos tootlusarvutustega. Muidugi etteruttavalt võib juba öelda, et tunnus, mille järgi aru saada, et Alexil on PÄRISELT käed-jalad tööd täis, on siis, kui kv.ee linkide saatmist enam ei tule (nii saabus ka selle konkreetse tehingu järgselt – oli väga pikk paus uute korterite jälgimisest). Väga pikk on muidugi suhteline, sest tänaseks hetkeks on juba uued sihid silme ees, aga sellest kõigest siis, kui on õige aeg!

Tulles tagasi 6. korteri juurde, siis jäigi Alexil ühel päeval silma kesklinna tuiksoonel asuv korter, mis nägi üpris väsinud välja ja hind tundus sealjuures küllaltki mõistlik. Nii panigi Alex numbrid tabelisse ja läks sellega Eliisi juurde kinnitamisringile. Selle kinnitamisringiga on alati see, et väga raske on Eliisil väsinud korteris näha potentsiaali, aga kuidagi korterit vaatama minnes see visuaal ikkagi tekkis (seda juhtub pigem harva, et remonti vajav korter võiks Eliisis elevust tekitada. Ilmselt asukoht andis siinkohal omad plusspunktid juurde).

Mis antud korteri puhul jäi silma?

• Asukoht, asukoht, asukoht!!! Nimelt asub maja taga trammipeatus, kust saab sõita otse lennujaama, Balti jaama ja tulevikus ka sadamasse – muidugi praegu on see üks suur unistus :D. Lisaks on ümberringi olemas kõik eluks vajalik alustades toidupoodidest kuni (üli-)koolideni.
• Ehitusaasta 2000+ ehk tegemist ei ole vana tüüpilise paneelikaga.
• Hind 190 000€ ehk m2 hind ca 3011€.
• Vannitoa seisukord oli üle keskmise hea (see on alati miski, mida kortereid vaadates esimese asjana hindame).
• Planeering – nimelt on korter 2-toaline, aga sealjuures 63,1m2. Siit tekkis kohe küsimus, et kui suured need toad siis on?!

Mis olid negatiivsed aspektid?

• Puudub parkimine (küll on võimalik püsielanikul osta parkimiskaart).
• Dokumentatsioon oli osaline ja puudulik.
• Koos renoveerimise ja sisustamisega (vahetasime välja kogu olemasoleva sisustuse)  on omakapitali panus projekti üpris suur.
• Kõrged intressid teevad finantseerimise kallimaks.
• Üürihinnad tänases turuolukorras ei erista asukoha eelist (nt kesklinn vs Mustamäe).

Siiski otsustasime omanikule teha pakkumise 180 000€, mis meie üllatuseks ka väga kiiresti vastu võeti. Meie õnneks oli korteri omanikul väga kiire selle tehinguga, sest oli vaja raha, et maja ehitusega edasi liikuda. Nii olimegi jälle olukorras, kus tuli leida väga lühikese ajaga päris palju omakapitali projekti elluviimiseks.

Aga see omakapitali leidmise küsimus on alati selline ajuragistamise teema ja ausalt öeldes suudab ikka väga leidlikele lahendustele tulla, kui raha päriselt vaja on. Niisamuti ka seekord – sissemakse kui ka renoveerimise alla minevad rahasummad saime kokku „kraabitud“ üsna kiiresti ja kuskilt väljastpoolt ei olnud vaja raha otsima hakatagi (mis on ju üüriinvestori jaoks lausa ideaalne ja stressivaba lahendus 😀 ).

Mis eelarvega läksime projektile vastu?

• Renoveerimine koos sisustamisega ca 400€/m2. Nimelt ei vajanud korter terviklikku renoveerimist, mis tegi projekti soodsamaks kui vanema „paneelika“ renoveerimine.
• Lõpphind ca 205 000€ ehk ca 3250€/m2. Sarnaste korterite hinnad kesklinnas võiks jääda ca 4000€/m2 kohta
• Pikaajalise üüritootlus väärtusest 250 000€ ca 4,3%, kuid 205 000€ puhul ca 5,3%. Nii oligi otsus üpris selge, et selle korteriga läheme katsetame lühiajalise üüri turgu.

Ehitustöödest

Esimese asjana sai loodud digitaalne korteri joonis. Selle abil saime paremini planeerida ruumilahendust ja mööbli asukohta. Nii võtsimegi vastu otsuse, et suure magamistoa arvelt teeme eraldiseisva kontorinurga ja lisame varale väärtust juurde.

Kuna kontorituba tuli keset korterit, siis sellel aken puudub. Seega pidime leidma lahenduse, kuidas päevavalgust ruumi tagada. Nii otsustasimegi kontoritoa vaheseina ehitada kahes osas, pool klaasseinana ja teine pool privaatsuse tagamiseks kipskarkass seinana. Samuti oli oluline leida hea valguslahendus ruumi.

Positiivse külje pealt oli vannitoa seisukord üpris hea, mis tähendas meie jaoks suurt kokkuhoidu, kuna pidime välja vahetama ainult sisustuse ja lahendama ära dušinurga. Meie hämmastuseks tuli välja, et enamus müügil olevaid dušinurkasid olid valget värvi, mis meile kuidagi ei sobinud. Lõpuks leidsime musta värvi dušinurga, kuid see vajas omakorda erilahendust, et tagada vee äravool. Ehk teisisõnu, ootamatu täiendav lisakulu meie rahakotile, mis ei olnud sugugi soodne.

Magamistuba oli ebastandardse planeeringuga ehk parima ruumilahenduse kasutamiseks pidime omajagu nuputama. Nii jõudsimegi ideeni, et akna juurde võiks luua lugemisnurga, kust avaneb vaade otse Rävala puiesteele. Nimelt on korteri magamistoa nurk hoone fassaadist välja ulatuv ja seeläbi vaade on päris lummav.

Disclaimer! Eliis, kes unustas koduvõtme ühel tööpäeval koju, saab kinnitada, et õhtupimeduses lugemisnurgal pikutada ja lugeda ja liiklust jälgida oli tõesti mõnus. Ehk saime kinnituse, et lugemisnurga idee tasus ära.

Elutoa planeering jäi samaks ja peamised muutused viisime ellu siseviimistlusega. Sama kehtib ka köögi kohta, kus suurim töö oli köögikappide kiletamine ja tehnika vahetus. Köögipindade kiletamine oli miski, mida olime varasemalt vaid sotsiaalmeediast näinud, aga kunagi valikuna ise kaalunud ei olnud. Samas eelmise omaniku valitud köök oli väga korralik ja pigem oli küsimus selles, et toonid ei sobinud meie ülejäänud korteri siseviimistluse ideedega kokku. Nii saigi ühendust võetud kiletamise teenuspakkujatega, kelle hulgast valisime välja selle kõige populaarsema, et olla kindel, et saame seda, mida enda vaimusilmas kujutasime. Köögi kiletajaga saime ka korteris reaalselt kokku ja tegelikult selgus, et tänapäeval kiletatakse sisuliselt kõike. Materjalide valik on nii lai, et ei ole mingit probleemi näiteks kiletada ära ka kogu vannituba, mis tuli meile üllatusena. Kiletamisega jäime väga rahule, nii et kindlasti julgeksime seda varianti kasutada ka tulevikus.

Suuremate töödena võtsime ette:

• elektrisüsteemi uuendamise koos uue korteri elektrikilbi ehitamisega;
• maalritööd kõikides tubades;
• uue parketi paigaldus;
• siseuste vahetus koos uue lukustusega;
• akende hooldus, kuna hoone aknaid polnud väga pikalt hooldatud.

Siseviimistluse suuremad kulutused olid:

• esiku kapi ehitus ja lükanduste paigaldus;
• valgustid ja valgustuslahendused kõikidesse tubadesse;
• mööbel (voodi, diivan, köögi laud ja toolid);
• kardinate lahendus;
• vannitoa kapp, valamu ja dušinurk.

Kokkuvõtlikult, projektiga jäime ilusti eelarvesse, kuid sisse ei ole arvestatud enda tööaega ja panust. Ütleme ausalt, siis need kaks kuud olid väga stressirohked ja vabad õhtud sai veedetud valdavas enamuses korteris toimetades. Ja tegelikult ikka sai juba välja hõigatud, et „kinnisvara me enam nüüd tükk aega näha ei taha“. Selle peale saime vastuseid, et „kuni järgmise korrani“. Ja nii on – see suvine stress unub nii kiiresti, et täna juba täitsa võtaks uue projekti, mille kallal toimetada. Nagu öeldakse, siis lõpp hea, kõik hea.

Antud korteriga täitsime ühe oma unistuse omada kinnisvara Tallinna kesklinnas. Kuna tulevikus näeme end elamas Tallinnast väljas, siis on hea omada korterit kuskil, kus saaks seda tulevikus ka isiklikul otstarbel kasutada.

Lisatud pildid illustreerivad väga hästi seda, et tööd said teha töömehed, pereliikmed ja muidugi me ise!

Lõpetuseks, korter on tänasel hetkel lühiajalises üüris ja toodab märksa suuremat tootlust, kui eelmainitud pikaajalise tootlusega oleksime saanud. AirBnB maailma „sukeldumisega“ saime suvel algust teha ühe meie Kuressaare korteriga ja sealt saime innustust juurde, et sama otsus vastu võtta ka tolle kesklinna korteriga. Aga let me tell you, AirBnB on täiesti eraldiseisev ärimudel ja arvamus, et noh, me juba ju tegeleme korterite üürimisega, et mis see AirBnB siis ka ära ei ole, on nii vale asi, mida mõelda.

Kogu AirBnB maailma sukeldumine vajab juba eraldi postitust, kuna ka selles vallas oleme saanud oi kui palju õppida tänaseks päevaks 😀 Kuniks aga AirBnB teemaline postitus tuleb, siis olete oodatud meie korterit külastama 😉 Info leiad siit: airbnb.com/h/bestoftallinn