Mida jälgida kinnisvara soetamisel – mis dokumendid võiksid ja peaksid olemas olema?

Käesolevas blogipostituses puudutame ühte praktilisemat teemat, mis on oluline nii kinnisvaraomanikele kui ka kasutajatele. Nimelt on üldjuhul kinnisvara soetamine inimeste eludes üks suurimaid finantsotsuseid, mille nad peavad langetama. Selleks, et see otsus teha kaalutletult ja võimalikelt väikeste riskidega, siis anname omalt poolt mõned soovitused.

1. Enne kinnisvara ostmist kaasa ehitusekspert

Kahjuks tänasel hetkel ei reguleeri seadusandlus, et müüdavale kinnisvarale on kohustus teha tehnilise seisukorra audit. Küll aga on see õigus olemas ostjal, et vähendada suuremate riskide realiseerumist. Tavapärane on, et kaasame auto ostmisel oma kõik autodest vähegi teadjamad sõbrad, kes siis hindavad meie ostetavat sõidukit – aga miks seda mitte teha ka kinnisvaraga (mis eelduslikult on oluliselt suurem ja tähtsam finantsotsus)?

Ehituseksperdi kulu esialgu võib tunduda kopsaka lisaväljaminekuna, aga kui hiljem peaks selguma, et miski vajab parandamist, siis see väljaminek enam nii suurena ei pruugigi tunduda (arvestades hindasid, mis võivad kuluda asja parandamiseks). Jah, kinnisvaraostjal on võimalus notariaalset ostutehingut tagasi pöörata varjatud puuduse korral, aga kas see kogu protsess on seda väärt, on eraldi küsimus. Eriti arvestades, et selliseid olukordasid on võimalik juba eos ennetada. Juhul, kui midagi suurt isegi välja ei peaks tulema, siis rahulik uni ja teadmine, et oled ostnud kvaliteetse kinnisvara, on siiski garanteeritud. See peaks olema juba piisav boonus inimesele, kes igapäevaselt kinnisvaraga kokku ei puutu ja kelle tehtavad tehingud on pigem minimaalsed ja vaid enda eluasemega seotud (sest üldjuhul kinnisvarainvestorid, tehes märksa rohkem tehinguid, omandavad need teadmised juba iseenesest läbi praktika).

Kinnisvaraeksperdi kaasamisel veendu, et inimene oleks piisavalt pädev. Üheks võimaluseks on veenduda, et eksperdil on riiklikult tunnustatud kutsetase. Seda saab teha siin: https://www.kutseregister.ee/kutsed

Teiseks veendu, et ehitusekspert on konkreetse ehitise liigi jaoks pädev. Nii nagu ka arstid, nii spetsialiseeruvad üldjuhul ka ehitajad. Suuremate ostude puhul on mõistlik kaasata erinevaid eksperte, näiteks üks, kes kontrollib konstruktsioonide jms seisukorda ja teine, kes veendub eriosade (küte, ventilatsioon jne) toimimises.

2. Kontrolli dokumentide olemasolu

Igal ehitisel on olemas mingisugused dokumendid. Rusikareegel on, et mida vanem hoone, seda suurem on tõenäosus, et infot on raske leida. Korraliku dokumentatsiooni olemasolu võimaldab hoonet kasutamise ajal mugavamalt ja paremini hallata.

Vanemate hoonete puhul tuleks arvestada, et võib tekkida vajadus dokumentide taastamiseks või loomiseks, mis omakorda on üldjuhul kulu ostjale. Üheks võimaluseks jooniste leidmiseks on kohaliku omavalituse arhiiv või kortemaja puhul korteriühistu.

Soetades renoveeritud korterit, tuleks samuti küsida võimalikult palju infot. Kui ostad renoveeritud korterit, siis on suur tõenäosus, et kõikide tehtud muudatuste kui ka kasutatud siseviimistluse materjalide osas on olemas värskemat materjali, mida müüjalt küsida (see tähendab sinu jaoks ka seda, et müüja on selle mahuka uurimistöö sinu eest juba ära teinud, ehk igaljuhul tasub kogu info endale küsida isegi juhul, kui seda lähitulevikus vaja ei peaks minema). Seda tuleks kindlasti teha enne ostutehingut, sest hiljem võib see osutuda märksa keerulisemaks arvestades, et müüjal puudub enam otsene huvi info otsimiseks/jagamiseks. Mida varem omad ligipääsu kogu vajalikule informatsioonile, seda turvalisemalt saad ka ostutehingusse astuda.

Samuti tuleb uusehitiste puhul veenduda, et ehitaja ja arendaja poolt oleksid edastatud vajalikud dokumendid. Siin oleks mõistlik kaasata ehitusekspert, kes vaataks ka dokumentatsiooni poole üle. Tavaliselt antakse omanikule üle dokumentatsioon arendaja poolt, kuid see on osaline. Märksa rohkem infot on võimalik leida ehitusregistrist kasutusloa dokumentide alt.

Kokkuvõtlikult on väga oluline, et uuel kinnisvara omanikul oleksid olemas kõik võimalikud dokumendid ja siinkohal kehtib kahtlemata printsiip, et mida rohkem, seda uhkem. Antud soovitus kehtib nii uue kui ka kasutatud kinnisvara puhul.

Ehk kokkuvõtvalt:

• Jälgi, et oleksid olemas seadmete kasutus-ja hooldusjuhendid.
• Võta aeg, et ennast nendega kurssi viia.
• Juhul, kui on mingeid omanike vahelisi kokkuleppeid, siis proovi saada võimalikult detailne info nende olemasolust (siduvad omanike vahelised kokkulepped on tavaliselt notariaalsed kasutuskorrad, millele on võimalik ligi pääseda läbi Kinnistusregistri).

3. Mis dokumentide olemasolu jälgime meie uue kinnisvara soetamisel?

Peame oluliseks võimalikult palju infot koguda müügi eelsel perioodil. See annab meile võimaluse võrrelda dokumentatsioonis olevat infot reaalse olukorraga. Juhul, kui meil on vajaminev info puudu, siis küsime müüjalt täiendavaid küsimusi.

Dokumendid ja info, mis on meile vajalikud:

1. Kinnisasja/korteri plaan – see on oluline, et hinnata ruumilahendusi ja võibolla leida ka võimalusi kinnisvara väärindamiseks. Näiteks viimases soetatud korteris oli juba enne ostu teada, et soovime suurema magamistoa arvelt tekitada juurde eraldi kontoritoa. Seeläbi saime korterile luua lisandväärtust ja suurendada ka sihtgruppi, kellele korter on üürimiseks sobilik.
2. Tehnosüsteemide plaanid – annavad üldjuhul hea ülevaate, kui kaasaegsed on korteri süsteemid ja mis kõrvalkulud kaasnevad nende hooldamisega. Samuti saab kontrollida tegelikku olukorda joonistel olemasolevaga.
3. Kasutus- ja hooldusjuhendid – kuna erinevatel tehnilistel süsteemidel on oma kindlad hoolduse välbad, siis on oluline nende töös hoidmiseks lähtuda etteantud juhistest. See on eriti oluline punkt, kui seadmetele/korterile kehtib garantii. Nimelt on garantii säilimiseks tähtis kõike teha vastavalt juhenditele ja vajadusel ka tõendada seda.
4. Lepingud – juhul, kui korter on koormatud mõne lepinguga (näiteks üürileping), siis on see uue ostja jaoks väga oluline info, mis tingimustel on leping sõlmitud.
5. Kommunaalarved – annavad tegelikult väga hea ülevaate püsikuludest kui ka tekkepõhistest kuludest. Samuti on võimalik kommunaalarvetest tuletada tuleviku väljaminekuid.

4. Digitaliseerimine ja olulise info salvestamine

Oleme tänaseks hetkeks täielikult loobunud infost paberkandjal. Näiteks üürikorteri joonised oleme muutnud digitaalseks, läbi mille saame neile ligi olenemata asukohast. Samuti oleme loonud ühise süsteemi kogu korteritega seotud info haldamiseks.

Meie poolsed soovitused:

• Pilvesüsteemide kasutamine: juhul, kui joonised ja süsteemidega seotud info on laetud pilve, siis saab seda infot alati mugavalt jagada erinevate osapooltega.
• Üürnike puudutav info ühes kohas: üürnikele oluline info on laetud ühte kausta, mis omakorda vähendab halduskoormust, kuna kinnisvara kasutaja saab infole alati ligi.
• Ühiselt kasutatavate kaustade süsteem (nt Drive keskkonnas): kokkulepitud kaustade süsteem vähendab korteritega seotud halduskoormust. Vastasel juhul tuleb oma väärtusliku aega kulutada info otsimisele.
• Lepingu viimaste versioonide säilitamine ühes kohas: kõik lepingutega seotud info peab olema kättesaadav puudutatud osapooltel ja ühtlasi ka kergesti leitav. Seda eriti olukorras, kus kinnisvara haldamisega on seotud rohkem kui üks inimene. Sinna hulka käivad ka kõik notariaalsed lepingud, kasutuslepingud jne. Muidugi on kõik notariaalsed lepingud kättesaadavad ka notari e-keskkonnast, aga kui mingil ajahetkel on konkreetset lepingut vaja (mida on tulnud mitmeid kordi ette), siis on ajakokkuhoiu mõttes siiski hea, kui ka need on kõik ühes kohas talletatud.

Blogipostituse alguses viitasime, et kinnisvara ost on inimese jaoks üks suurimaid finantskohustusi, millest tulenevalt peaks seda tegema kaalutletult ja nii, et võimalikud riskid oleksid arvestatud ka reaalsesse ostuhinda. Õnneks on tänaseks kinnisvara turult möödunud tormised ajad, mis omakorda sunnivad ka müüjat pingutama rohkem, kui seda on tehtud viimased kaks aastat.

Väikese vahemärkusena siia lõppu, et kui Alex kirjutas valmis blogipostituse, siis Eliis teeb hetkel proof-readimist ja tegelikult pooltest asjadest ka ise aru ei saa. Minul veab, et kodus on endal ehitusekspert võtta! Aga kui Sinul ei ole, siis võid meile julgelt kirjutada, saame konsultatsiooni aja kokku leppida ja küll siis Alex ka Sinule asjad selgeks teeb (kade ma ei ole 😀 ).